刚需支撑大盘各区域冷热不均

　　据南天房产统计，从成交二手房面积看，90平方米以下房源占到成交房源的近六成，90至120平方米的占了三成。21世纪不动产方面统计，60平方米以下的小户型占总成交量近三成，60到90平方米占比超过三成，90至120平方米的占近三成。

　　记者从多家房产中介机构了解到，目前老三区90平方米以下的小户型，鄞州新城区、宁波国家高新区等区域90-120平方米、130万元左右的次新二手住房较有市场。

　　据21世纪不动产统计，成交多集中在鄞州新城区、江东在市中心的成熟区域、江北洪塘、海曙联丰。

　　“鄞州新城区内的二手住房成交量依旧是各区域之首，大概能占到总成交的四成。”白文欣称，鄞州新城区次新房源充足，且二手房挂牌价与周边新楼盘的定价差不多，因此较受购房者，特别是刚需中的婚房类购买者青睐。类似的情况还出现在宁波国家高新区，同样次新房源较多，对年轻购房者吸引力较强。

　　而像城西、镇海等区域，一、二手房价格“倒挂”明显，且新开楼盘众多，因此二手房成交表现不佳。

　　从房产中介成交记录来看，目前支撑成交量的依旧是刚需。据南天房产统计，首次置业的达到近七成，其余为拆迁、学区、改善性等需求。

　　调控不松市场继续回暖动力有限

　　据记者了解，目前首次购房者中七成以上在购房时选择按揭。而近期一些银行开始取消或减少了首套房贷利率优惠，银行缩减房贷利率折扣的举动也多少影响到二手房交易。

　　此外，官方近期接连释放调控从严的信号，更在一定程度上影响购房者的心理预期。“现在购房者对市场非常敏感，对各种风声很上心。”江东一家房产中介的工作人员介绍，像六七月份首套房入市比较积极，8月份一周成交量平均保持在两三套，且集中在拆迁户购房方面。“前几个月，不少客户还问我房价是不是要涨了；现在关心是不是还有跌的可能，观望情绪加重。”

　　最近两周，有关房产税扩容的消息，也再次让房地产业界绷紧了神经。一些二手房中介称，房产税同样牵涉到二手房，无论是放盘的业主，还是准备置业者，都会受到影响。

　　无论是新建商品房，还是二手房市场都在紧盯“金九十银”。不少业内人士预计，迫于高库存和集中推盘的竞争压力，未来新建商品房依旧会“以价换量”为主，部分竞争激烈的区域不排除进一步降价可能。二手房因为不存在资金链影响，除非急需资金，调整价格的意愿远弱于开发商。“不过市场对二次调控的预期，也会使部分业主对未来市场走势有新的认识。心理价位有所调整，应该不会提高挂牌价，议价空间会增大。”

　　据初步统计，至今年底，市区商品住宅的库存量会维持在2.2万套左右的高位。可售房源总体充足，特别是鄞州、北仑、镇海、城西等区域。个别板块一、二手房价格“倒挂”问题不解决，部分刚需会转向新盘，这会对二手市场造成一定冲击，交易量会有所缩减。

　　“近日住建部表示，正密切监测房地产市场的变化，研究进一步强化市场调控的措施。”南天房产总经理助理薛敏强说，即便不出新的调控政策，封堵现行政策执行中的漏洞也足以抑制房价。在严格的限购、限贷政策下，投机性需求基本被挤出，改善型需求难以持续释放，再加上刚需释放逐渐消化，且观望情绪加重，种种因素都使下半年的二手房市场后劲乏力。