对于收入平平的工薪阶层来说，由于没有足够的资金全款买房，他们面对宏观调控下的高房价楼市，工薪阶层们不知该怎么选择，是马上买一套房子，还是等价格回落后再买？是买一套暂时过渡，还是一步到位买套好的住房？同时，消费者到底趋向怎么样的房子，哪个区块的房源具备优势居住条件，怎么样的物业类型是目前购房者的首选，这些需求到底能否得到满足等等等，带着种种问题，中国宁波网将举办一期“‘疯狂'的房子——购房之我谈”为主题的“对话”特别节目，让市民全方位了解宁波的房产情况。

　　二手房咨询顾问刘士礼问答回顾:

　　主持人：但很多人觉得宁波的楼市已经够高的了。从90年代末，到21世纪到来的时候，那个房价和现在差了不止6、7倍了。这个再涨上汽老百姓不要再住房子了。

　　刘士礼：宁波的房价现在涨的确实很快。到现在为止楼市处在调整的时期，最起码在春节以前平稳运行的态势将会运行下去，而且房价大起大落的情况也不太会有，这种情况下选择会比较从容一些。不会出现临时开盘、开盘的时候会要排队的局面了。

　　主持人：比如说现在我们买房，因为新的楼盘在市区来讲不大可能买了，因为首先在市区开发新的楼盘的空间没有了，如果在市区买房只能是二手房，那对市区的二手房总体是比较了解的，在现在的市区二手房的房价是怎么样的？

　　刘士礼：在宁波市区的二手房市场的房价在8000块左右，房龄在10年以上，这样的二手房的可选择的余地还是比较大的，因为这得益于中国在房改以前，那时候的套型都是比较小的，比较适合现在的年轻人投资和居住，现在在郊区甚至是远郊建造的住宅面积套型都比较大，平均套型面积在120米以上，04年平均套型面积在137平米，所以说这个新房房价超过1万的情况下，对于年轻人已经是比较高了，所以说选择市区的二手房还是比较明智的。

　　主持人：但是这个价格也还是有点高。对于一些年轻人的工薪阶层，也比较高，还有一些稍微比现在80人再大一点的，现在有一些孩子上小学的，我不知道是炒起来的，还是房价走势就是这样的，比如说一些知名小学周围的房价都涨得很高。这种情况怎么每年还有这么多人在买。

　　刘士礼：80后的人来说要面临一个问题就是生宝宝，而且也是一个增加事业的起点，对照顾小孩子没有太多时间，所以对小孩子的教育的要求是比较高的。如果说在郊区的话各种配套设施还没有完善的，尤其学校这一块儿。还有一个就是教学质量。

　　主持人：我想庄主任在这些地段购买二手房，这一套房子下来如果按照最低标准要多少钱？

　　刘士礼：主流的套型在90平米左右，8000元/平方米左右。

　　主持人：我跟你说我碰到这样一个人，他自己一个人，一个月工资差不多2000多一点。自己买了一个小户型的房子，每个月要交将近2000多块钱的贷款，现在几乎就是已经快支撑不下去了。因为我们一个人不仅要消费，而且要也朋友要交往，一个月1000块钱是最起码的，她现在是自己扎着脖子过日子。她去年买的房子，现在她整个人就很少看到她买新衣服什么的，假如说像这种情况怎么办？

　　刘士礼：我倒是还有一个建议，她现在可以通过房屋的置换，来减轻负担，比如说她先把这套房子租出去，自己再另外租一套小套型的。如果说这套房子装修尚可的话可以租到1500块钱。如果她自己租一个单身公寓这个费用就降低了很多。她还可以跟朋友拼租。这也是一个方法。

　　主持人：这也是一个方法。

　　刘士礼：其实这种也是正常的。我也一个同事也是这样的，自己买的房子不住，然后租出去在单位附近再买房子。这样她自己的费用会减少，而且工作很方便的，他在江东上班，买在翠柏那边，居住，并不一定说一定要买房子去住，完全可以通过房屋的置换减少自己经济支出的同时提升自己的生活质量。

　　主持人：但是现在买房子的人被套牢风险很大的。

　　刘士礼：其实我们买房子是有成本的，而且成本比较高，但是怎么样把成本压下来，变成享受生活的一种乐趣，这样是一种好的方式。

　　主持人：对，主要是有家庭的支撑。

　　刘士礼：现在80后买不买房，实际上我们现在的住房消费是超前的。对欧美这些人实际上人家是不买房的。很多人要靠租房来解决，但是对中国人来说就不一样，80后基本上在30岁以下，这样是过渡消费。

　　主持人：80后买房其实父母才是真正的主力军。

　　刘士礼：所以80后只是站在前面，后来还有支持者。所以说我们的考虑比如说80后自己独立买房在现在这样的房价的情况之下和收入标准之下，可以说很少人可以自己买房的。绝大部分人来说，都是说父母帮他付首付，自己付按揭已经是最主流的方式。

　　刘士礼：其实对于80后现在买房，一个主要的问题是父母有资金积累，还有一个重要的原因是房价现在一直在张，现在不买房的话，以后付出的成本会更加的多，而且房价上涨的速度比收入上涨速度要快，现在不买以后更加买不起的，再一个就是买房可以带来另外一种收益，尤其是现在通货膨胀这么严重的情况下。

　　主持人：还有就是说在我们的生活当中，我们不可能不买房。那怎么去买房，有些条件好的已经买了3套甚至更多的，还也一些人就挣扎在想要买房，买什么样的房，怎么样花最少的钱买最好的房子。所以我们今天的话题一开出来就很多问题。这里我读一个人的发言，可能小刘听了不大喜欢。宁波人应该多学习学习深圳买房大家团结起来看，空上一年让中介知道买房者才是上帝，现在是卖家成了上帝，简直事情就反了。我也发表一些自己的观点，因为现在很多人都觉得二手房它的涨势非常快，从宁波来讲二手房炒得很高，原来大家都没有在意它，有人说跟中介的中介商直接赚取利润的走势导致了这样的结果，你认为是不是这样的？

　　刘士礼：怎么说呢？对于楼市有一个规律。

　　主持人：你从你个人心里讲。

　　刘士礼：可以的，楼市的规律是这样的，涨价肯定是开发商开始涨，二手房张首先一个是要么开发商旁边的土地开出来，二手房价肯定要涨。比如像鄞州雅戈尔开发商开出了13000、14000等，那旁边的老的小区也涨起来。

　　二手房主要是跟涨。我很理解很多网友提出的二手房中介这一块儿会炒作，这个是客观来说存在的。而且对于操作不规范的二手房中介来说甚至会有一些暗箱操作。

　　主持人：你曾经参与过吗？

　　刘士礼：这个是没有这个能力，也没有这个机会。因为我们这边是管理层，不做业务，而且对于我们21世纪来说对于这一块儿非常严格。只要发现立刻开除。没有任何的回旋余地。但是对于中小中介这些问题会存在，尤其是在上一轮调控之前，但是宁波现在经过这几年的发展，中介行业已经相对来说比较规范了，像深圳出现大面积的问题这种可能性非常的小。

　　主持人：我感觉你侧面是为21世纪打了一个广告。

　　刘士礼：现在为什么说也感觉到开发商很强势，卖房者很强势。但是谁处在弱势呢？这种情况是跟中国的楼市结构有很大的关系的，因为开发商毕竟是少数，而且它通过各种关系很容易形成价格联盟，如果涨价各个开发商会联合起来把价格涨上去，但是如果降价没有人敢降价，这种情况什么时候会改变呢？当二手房市场跟一手房市场形成了压打的情况下，开发商就市区了定价的权利。因为从二手房市场来说客户是分散的，一个一个客户没有这种联合起来，说得难听一些，没有议价的能力，只要看到市场不好，对一些急须用钱的客户来说很容易降价的，而且这种幅度会比较大，所以对一手房要抢房，对于二手房市场要淘房。就会出现这种情况。

　　主持人：那刚才说到一个问题，就是说我们在购买房子的过程中，房价的上涨，比如说一手房和二手房，从国外到国内是1：5的比例在国外。

　　刘士礼：中国基本上是倒置的。

　　主持人：但是我的角度讲，从很多网友的角度看，我认为二手房整个的行势还是我们的中介商占到了主导地位。因为刚才你们说地块儿造成了上涨的原因是一部分，但是二手房商家在做销售的时候，都有提成，这个是毋庸置疑的，比如说这个房子卖出去还要付百分之多少的价格给中介商，那从这个角度看说中介商之所以能够赚钱，跟这个是脱不了干系的。

　　刘士礼：对中介来说要承担很大一部分责任，这是毋庸置疑的，但是中介的心态还是比较复杂的，比如说房价上涨了，终结费可以多拿一点，这个是皆大欢喜的，但是在实际操作的时候，不是这样的，为什么呢？中介希望房东把房价报得低一点。最好可以低于市场行情，如果客户来了，看到这套房子很实惠，那就肯定会成交，那中介就希望房东把房价定得低一点。

　　刘士礼：你刚才说了，房价高了中介费会高，从总体来说是这样的，但是集体到某一个业务员的某一项业务的时候完全不是这么一回事，比如说这套房子本来值70万，你高可以到哪里呢？对于中介费来说，比如说一套房子卖出去涨了一点价钱对业务员来说这个中介费是微乎其微的。所以业务员不会因为一点点的中介费让这个房子失去成交的可能。

　　主持人：但是肯定要看购买对象，是不是大头，如果说觉得这个人有头可怨的话，能多赚还是多赚的。

　　刘士礼：很多人对中介的业务操作流程不是很清楚的。比如说房东在报价的时候，我们报给他的完全是市场价。但是房东不这么认为，房东觉得这一个月我房价还会涨，他要把溢价加上去，而且加上去以后还会产生一个挂牌价的问题，还要预留一部分的讨价还价的空间。还有一个方面就是很多人在房价上涨的时候不想卖房子，但是它会很好奇自己的房子到底值多少钱，但是他报的价钱要比市场价至少高10%。这样就体现了一个市场价格比较高，还有就是很多炒房子的投资者在房屋交付以后，他把自己的成本加上去，然后把预期的收益加上去，然后报出来，不管能不能成交，但是价格已经报出去了，这样无疑中价格就抬上来了。所以说体现在房价上无形中感觉到我们的房价一下子就会高很多。

　　听众：我房子想买在江北,越靠近市区越好了。

　　刘士礼：首先你要买房子要确定一点，是买来自己住的还是想投资。再一个说如果说你是自己住的，比如说你工作在洪塘那边去鄞州买房子肯定不合适的。这个跟你自己的定位和未来的规划有关系的。再一个要考虑到自己的经济能力，比如说在江北买房子，可能要便宜一点，但在鄞州基本上1万块钱以下的房子很难找到了。比如说现在要买房子要自己住的，现在能够拿出来的首付是多少？一个月可以承担的月供是多少？

　　主持人：再见。我们其实今天聊这个话题就是疯狂的房子，其实我们真正聊出来并没有觉得在回答问题上有什么样的疯狂点，对于很多人讲看到现在的房势都觉得非常的疯狂的，不管是深圳的还是上海的，都觉得房子跌了，比如说深圳是一下子就下来了，但是有人说宁波的房子怎么还不跌啊？

　　刘士礼：宁波主要是有一个什么好呢？不像深圳上海等一线城市，外地置业者很多的。这样情况下楼市要跌的情况下，或者是达到顶点了，上涨的空间已经看不到的情况下，会出现大面积的抛售。而宁波主要还是本地的一些购房者。